Kupovina nekretnine na Kipru: vodič za kupce iz Srbije

Razmišljate o stanu ili kući na Kipru, za odmor, život ili investiciju? Ovde su osnovne stvari koje treba da znate pre kupovine, korak po korak.

Da li državljanin Srbije može da kupi nekretninu na Kipru?

Može. Kipar je članica EU, a kupci koji nisu državljani EU, uključujući državljane Srbije, za sticanje nekretnine moraju da dobiju dozvolu Ministarskog saveta. Zahtev se podnosi okružnoj upravi, a postupak najčešće vodi advokat kupca.

Postoje ograničenja u pogledu broja nekretnina i površine zemljišta koje kupac van EU može da stekne. Kipar je 2026. godine pokrenuo izmene ovih pravila, sa ciljem dodatnog ograničavanja kupovine zemljišta u određenim zonama, dok kupovina stanova i kuća u gradskim zonama ostaje moguća. Zato svaki konkretan slučaj proveravamo pre potpisivanja ugovora.

Koraci kupovine

1. Konsultacije i izbor lokacije - definišemo budžet, cilj (život, odmor, izdavanje) i grad koji vam odgovara.
2. Selekcija i razgledanje - šaljemo vam ponude, a razgledanje organizujemo uživo ili putem video konferencije.
3. Rezervacija - nekretnina se obično rezerviše uplatom depozita.
4. Pravna provera - proverava se vlasništvo, postojanje tereta i hipoteka, kao i dozvole za gradnju kod novogradnje.
5. Kupoprodajni ugovor - nakon potpisivanja, ugovor se deponuje u katastru (Land Registry), čime je kupac zaštićen do prenosa vlasništva.
6. Dozvola za kupca van EU - podnosi se zahtev za dozvolu sticanja nekretnine.
7. Prenos vlasništva - po isplati cene i izdavanju tapije (title deed) vlasništvo se upisuje na vas u katastru.

Troškovi i porezi

Pored cene nekretnine, računajte na sledeće:

Taksa na ugovor (stamp duty) ukinuta je od 1. januara 2026. godine. Tačan obračun troškova zavisi od konkretne nekretnine, pa ga radimo pre rezervacije.

Boravišna dozvola kupovinom nekretnine

Kipar ima ubrzani postupak za stalni boravak (permanent residence) za investitore van EU. Osnovni uslovi su:

• investicija od najmanje 300.000 € bez PDV-a, na primer u novu nekretninu kupljenu od investitora;
• siguran godišnji prihod od najmanje 50.000 €, uvećan za 15.000 € za supružnika i 10.000 € za svako dete;
• sredstva za kupovinu moraju biti preneta iz inostranstva i imati dokumentovano poreklo.

Ovo je dozvola boravka, a ne državljanstvo. Program sticanja državljanstva kroz investiciju Kipar je ukinuo 2020. godine.

Gde kupiti: pregled gradova

Limasol (Limassol)

Najdinamičnije i najskuplje tržište na ostrvu: moderne stambene kule, marina, međunarodne kompanije i škole.

Pafos (Paphos)

Mirniji grad sa arheološkim nalazištima pod zaštitom UNESKO-a, sopstvenim međunarodnim aerodromom i velikim izborom kuća i vila.

Larnaka (Larnaca)

Grad sa najvećim aerodromom na ostrvu i šetalištem Finikudes uz more.

Aja Napa i Protaras

Najpoznatije plaže na Kipru i jaka turistička sezona.

Nikozija (Nicosia)

Glavni grad i administrativni centar zemlje, bez izlaza na more.

Na šta treba paziti

• Tapija (title deed) - proverite da li postoji zasebna tapija za nekretninu ili se ona tek izdaje.
• Hipoteke - kod novogradnje proverite da li je zemljište investitora opterećeno.
• Deponovanje ugovora - ugovor treba da bude deponovan u katastru.
• Nezavisan advokat - angažujte advokata koji zastupa vas, a ne prodavca.
• Severni deo ostrva - nekretnine na severu Kipra nose posebne pravne rizike zbog spornog vlasništva. Naš fokus je isključivo Republika Kipar.

Česta pitanja

Da li mi treba viza za Kipar?

Državljanima Srbije sa biometrijskim pasošem viza nije potrebna za boravak do 90 dana u periodu od šest meseci. Za duži boravak potrebna je odgovarajuća dozvola.

Koliko traje let?

Između Beograda i Larnake postoji direktna linija, a let traje oko dva i po sata.

Mogu li da kupim nekretninu na daljinu?

Da. Uz punomoćje advokatu, postupak se može sprovesti i bez vašeg stalnog prisustva na Kipru, a razgledanje se može obaviti putem video konferencije.